OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zh3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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